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易居研究院今日发布的报告指出,近期一线城市官方纷纷表态,将根据市场情况积极优化调整购房政策。这意味着一线城市购房政策底已经到来。一线城市购房政策全国最严,当前释放放松信号,对其以及全国都有积极的作用。
从限购政策来看,报告显示,截止2023年7月30日,一线城市总体执行了严厉的限购政策。其中,在本地户籍限购政策方面,深圳最严,新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件,即落户3年且有3年社保限购1套。而在外地户籍的限购政策上,上海最严,单身人士没有购房资格,即5年社保且须已婚限购1套。不过,一线城市部分郊区市场已经落实了放宽的政策,如上海临港新片区外来人口仅需1年社保即可认购1套,广州从化、增城两地允许外地人无条件认购1套。
报告认为,限购政策对部分合理购房需求造成了误伤,并产生了很多成本或负担。从限购对购房成本的影响来看,5年社保缴纳约束,使得置业计划推迟5年。数据显示,一线城市2023年上半年房价相比5年前上涨了14211元/平方米,同时一线城市家庭购房套均面积约110平方米。据此计算,购房家庭潜在购房成本增加约156万元,相当于三四线城市的一套房总价,购房成本和负担增加了35%。另外,从限购对租房开支的影响来看,一线城市家庭租房月租金约为6000元,5年租房成本为36万元,相当于当前购房成本的6%。综上来看,限购政策增加了约40%的居住成本,限购政策若松动,可以产生最大为40%的减负效应。
再从限贷政策来看,报告显示,截止2023年7月30日,一线城市执行了非常严厉的限贷政策,在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现。其中,认房又认贷的政策,在四个一线城市中都有体现,导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。报告认为,一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作,都可以比较明显地降低购房成本。
具体来看,报告显示,认房又认贷政策调整后,购房者认购二套房可适用首套房首付比例,即从73%降至33%。按600万总价的房源计算,首付款将从435万降至195万,首付成本降低了240万,即降低了55%的资金支付压力。同时,购房者认购二套房可适用首套房利率,即从5.03%降至4.5%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算,月供额将从21816元降至20521元,即减少1295元/月,30年累计减少47万元。综合以上两点,报告认为,若一线城市积极调整认房又认贷政策,将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。
另外,在普通住房认定标准方面,报告显示,截止2023年7月30日,一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准,导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中,进而享受不到普通住宅的各类优惠政策。后续要调整此类标准,也建议围绕户型和总价方面做足文章,进而将更多房源纳入到普通住宅的认定体系中,以让此类住房交易享受更低的税费成本和房贷成本。此外,一线城市契税和增值税等税费成本相比二三线城市明显偏高,未来调整的空间也较大。
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